Při pohledu na cenu pořizovaného bytu je docela pochopitelné, že kupující potřebuje mít 100% jistotu, že koupil skutečně to co si zaplatil (nebo splácí v nemalých hypotečních splátkách) a že se v budoucnosti neobjeví problémy, které mu bydlení znepříjemní nebo úplně znemožní. Koupě bytu s maximálním zajištěním má svá pro a proti. K tomu nepříjemnému patří spousta papírů - dokladů, ověření i razítek. Rozhodně se vyplatí na žádné nezapomenout a nespokojit se pouze s ústním ujištěním prodávajícího, že je vše v pořádku. Možnosti koupit byt jsou prakticky tři (vynecháme- li obálkové či jiné metody koupě bytu od obcí a podobně).

1. Buď jde o byt v "osobním“ vlastnictví,
2. Nebo jde o převod družstevního podílu a uživatelských práv (převod členských práv a povinností v družstvu)
3. Nebo méně obvyklá, ale existuje - kupujete byt ve vlastnictví společnosti s ručením omezeným (neboli obchodní podíl ve společnosti od podílníka v s.r.o.).

Druhé a třetí možnosti se budeme věnovat v dalším článku. Byt v tzv. osobním vlastnictví je možné koupit od fyzické nebo právnické osoby, rozdíly nejsou až tak veliké.

Všechno začíná na katastrálním úřadě
 Všechno začíná na katastrálním úřadě. Než započnete s "ostrou“ koupí bytu, musíte si být jisti, zda skutečně patří tomu, kdo jej chce prodat, a zda na něm neváznou nějaké závazky. Písemný výpis z katastru vás přijde na sto korun, ale může vám ušetřit statisíce. Velmi důležité je orientovat se v takovém výpise ? listu vlastnictví a hlavně je důležité, aby výpis nebyl starý. Nejlépe je požadovat výpis z toho dne , kdy se do něj chcete podívat.
V oddíle C nalezneme, zda je byt bez závazků, které se do této části listu vlastnictví zapisují.
Například zde najdete informace o tom, zda je zde takzvané zástavní právo (bytem ručí majitel např. na hypotéku a pokud není hypotéka splácena, banka byt může prodat a uhradit tak dluh původního vlastníka). S koupí bytu přechází zástavní právo banky (ručení bytem) na nového vlastníka. Dále zde můžeme nalézt věcné břemeno (např závazek, který zajišťuje původnímu majiteli možnost doživotního bydlení). I toto věcné břemeno s koupí bytu přechází na nového majitele.

Velmi nepříjemné může být tzv. předkupní právo. Rodiče mohou dítěti darovat byt, ale vyhradí si předkupní právo v případě, že by jej dítě chtělo prodat bez jejich souhlasu. Předkupní právo nezaniká se změnou vlastníka! Vy takový byt koupíte, rodiče zažalují u soudu - a ten s největší pravděpodobností rozhodne v jejich prospěch.

Plomba
Ve výpise z katastru nemovitostí se na listu vlastnictví můžeme setkat s tzv. plombu která je označena písmenem P, a informuje o tom, že na bytě dochází ke změnám, což bývá uvedeno v oddíle B výpisu. Je zde poznamenáno, že "výpis je dotčen změnou". Na katastru se dá pak zjistit, čeho se "plomba" týká podle jednacího čísla uvedeného na výpise. Může jít např. o podanou žalobu na určení, zda je majitel bytu skutečně vlastníkem.

Manželé
Jsou-li vlastníky bytu manželé, je to na výpisu z katastru uvedeno v oddíle A a označeno zkratkou SJM. Kupní smlouvu by měli zásadně podepisovat oba manželé, aby se nestalo, že ji podepíše jen jeden, druhý z manželů nebude souhlasit s prodejem a nastanou složité spory o vrácení kupní ceny.

Doklady potřebné při koupi bytu

• Nabývací doklady (např. kupní smlouvu dosavadního majitele bytu, soudní rozhodnutí o dědictví, darovací smlouva)
• výpis z katastru nemovitostí,
• výpis z obchodního rejstříku, je ? li majitelem bytu právnická osoba
• snímek z katastrální mapy,
• kolaudační rozhodnutí, byl -li byt nějak stavebně upravován
• prohlášení vlastníka, kde je definován byt, jeho umístění v domě a společné části domu
• znalecký posudek
• v případě, že prodávající je rozvedený, soudní rozhodnutí o rozvodu a majetkovém vypořádání
• dostupné stavební plány

Při uzavírání kupní smlouvy dát pozor zejména:

• přesné znění kupní smlouvy, jednoznačné a srozumitelné, včetně uvedení ceny a ověření podpisů
• je ? li zřízeno zástavní právo, věcné břemeno nebo předkupní právo, mít jasno, jaký má právní režim a jaké jsou podmínky plnění
• je ? li na výpise z katastru uvedena plomba zjistit si, čeho se konkrétně týká a zda není na překážku koupi
• ujednání o zaplacení daně z převodu nemovitosti
• vlastnictví bytu (např. majetkové vyrovnání mezi rozvedenými manželi
• trvat na zaplacení peněz až po zapsání na katastru (doporučuje se úschova u notáře)
• existence případného nájemce (to se nedá ve výpisu v katastru zjistit!)
• vyrovnání všech dluhů váznoucích na bytě (energie, telefon apod.)
• zaplacení daně z nemovitosti

Z takto uvedeného nástinu problematiky koupě bytu a jeho možných úskalí proto doporučujeme, pokud sami nemáte s prodejem praxi, využít služeb takové realitní kanceláře, která nejen nabídne, že Vám sežene byt Vašich představ, resp. zprostředkuje samotnou koupi, ale také Vám zajistí kompletní právní služby tak, aby jste měli jistotu , že jste si skutečně koupili to, co jste zaplatili.

(Zpracováno výhradně pro návštěvníky serveru nemovitosti.cz a serveru realityconsult.cz)
Autor: JUDr. Milan Kaňka, Reality Consult, tel. 605 260 101