Novela zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor
Dnem 19.10.2005 nabyla účinnosti novela zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor - č. 360/2005Sb.
Důvodů ke změnám zákona je několik: jde především skutečnost, že téměř ve všech lokalitách došlo v oblasti trhu s nebytovými prostory k vyrovnání nabídky s poptávkou, a proto není již nutná zvýšená míra ochrany nájmu nebytových prostor tak, jak byla v dosavadní právní úpravě provedena, dále pak jde o přesnější vymezení některých pojmů a odstranění nesouladu úpravy nájmu nebytových prostor s obecnou úpravou nájmu provedenou v občanském zákoníku.
Hlavními principy novely je proto rozšíření smluvní volnosti stran, především v oblasti výpovědních důvodů, přesnější vymezení některých pojmů, odstranění zvýhodnění některých subjektů (např. při změně pronajimatele) a řešení zániku stávajícího vztahu - jde o byty užívané jako nebytové prostory podle již zrušeného právního předpisu. Z nejvýznamnějších změn:
I. Definice nebytových prostor
Dosavadní právní úprava, která definovala nebytové prostory, vyvolávala nejasnosti ohledně charakteru některých prostor jako jsou vymezené prodejní plochy v jednotlivých podlažích obchodních domů, pasáží apod. Proto je v nové úpravě doplněna definice nebytových prostor příkladmým výčtem (archivy, sklady, garáže), čímž je pojem přesněji vymezen. Nové vymezení předmětu nájmu umožňuje zahrnout do výčtu nebytových prostor i společné prostory domu, avšak pozor, prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy se za nebytové prostory nepovažují.
Podle § 1 novely se za nebytové prostory se pro účely tohoto zákona považují:
a) místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny!) k jinému účelu než k bydlení, a jimiž jsou zejména prostory určené k provozování výroby, obchodu, služeb, výzkumu, administrativní činnosti, umělecké, výchovné a vzdělávací činnosti, dále archivy, garáže, skladové prostory a části veřejně přístupných prostorů budov; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu, prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy,
b) byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům.
II. Náležitosti nájemní smlouvy
Dále jsou modifikovány a rozšířeny podstatné náležitosti nájemní smlouvy. Podle nové úpravy je možnost nesjednat konkrétní výši nájemného nebo úhrady za plnění poskytovaná spolu s užíváním nebytového prostoru, ale stanovit pouze způsob jeho určení. Podstatné náležitosti smlouvy byly rozšířeny o údaj o předmětu podnikání. Podle § 3 novely nájem vzniká:
na základě písemné nájemní smlouvy, kterou pronajimatel přenechává nájemci za nájemné nebytový prostor do užívání. Nájemní smlouva musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá. Jde-li o nájem sjednaný k účelu podnikání, musí nájemní smlouva obsahovat také údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru.
III. Náklady na údržbu a změna předmětu podnikání v pronajatých prostorách
Novou úpravou se ponechává na vůli stran, aby si v rámci smluvní volnosti vymezily rozsah oprav, které bude provádět nájemce. Dosavadní úprava stanovila povinnost nájemci hradit náklady spojené s obvyklým udržováním, což vyvolávalo značné potíže při určení, v jakém rozsahu se bude nájemce na údržbě podílet. Podle novely - pokud by smlouva neobsahovala vymezení podílu nájemce na opravách a údržbě, nese povinnost udržovat předmět nájmu pronajimatel. Dále je nově stanovena povinnost předchozího souhlasu pronajimatele při změně předmětu podnikání, pokud se strany nedohodnou jinak.
Podle §5 odst. 1 a 4:
Není-li dohodnuto jinak, pronajimatel je povinen odevzdat nebytový prostor nájemci ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu nájmu, v tomto stavu jej svým nákladem udržovat, zabezpečovat řádné plnění služeb, jejichž poskytování je s užíváním nebytového prostoru spojeno, a umožnit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s nájmem. Hodlá-li nájemce změnit v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru předmět podnikání a ovlivní-li tato změna podstatným způsobem využití nebytových prostor, je povinen oznámit to pronajimateli a vyžádat si jeho předchozí písemný souhlas, pokud se strany nedohodnou jinak.
IV. Přenechání nebytového prostoru nebo jeho části do podnájmu
Dosavadní právní úprava umožňovala přenechání nebytového prostoru nebo jeho části do podnájmu na dobu určitou. Nezbytnou podmínkou byl souhlas pronajimatele. Nově je rovněž stanovena podmínka předchozího souhlasu pronajimatele avšak písemná a navíc i písemná forma podnájemní smlouvy.
Podle §6 odst. 1:
Není-li dohodnuto jinak, nájemce je oprávněn přenechat nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu pouze na dobu určitou a jen s předchozím písemným souhlasem pronajimatele;
smlouva o podnájmu musí mít písemnou formu.
V. Výpověď nájmu a výpovědní důvody
V případě nájmu na dobu určitou byly podle dosavadní úpravy taxativně vymezeny důvody pro pronajimatele i nájemce, pro které lze nájem vypovědět. Podle novely je možné, aby si smluvní strany ujednaly ve smlouvě i další výpovědní důvody, popřípadě jejich rozsah zúžily. Ve vazbě na nově stanovenou povinnost nájemce vyžádat si při změně předmětu podnikání v provozovně předchozí souhlas pronajimatele, je doplněn nový výpovědní důvod, pokud nájemce tuto povinnost nesplní.
Podle § 9 odst. 2 písm. j) může pronajimatel písemně vypovědět nájem na dobu určitou před uplynutím sjednané doby, (vedle již dosud v zákoně uvedených důvodů) jestliže:
Nájemce změnil v provozovně předmět podnikání bez předchozího souhlasu pronajimatele.
VI. Změna vlastnictví budovy a výpověď nájmu
Nově je provedena úprava možnosti výpovědi nájemní smlouvy při změně vlastnictví budovy. Podle §11:
Dojde-li ke změně vlastnictví budovy, v níž se pronajatý nebytový prostor nachází, nebo pronajatého nebytového prostoru ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu, není nájemce ani pronajimatel oprávněn z tohoto důvodu nájem vypovědět, pokud není dohodnuto jinak.
VII. Přechodná ustanovení, zejména zánik souhlasu k užívání bytu k nebytovým účelům
V Čl. II novely je v přechodných ustanoveních řešen dopad novely na právní vztahy vzniklé přede dnem nabytí její účinnosti. Dosud platná úprava se vztahuje i na byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům podle zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty. Tento zákon byl zrušen a dnes již neexistuje právní předpis, podle kterého by bylo možné podobný souhlas udělit. V případě, že nájem prostor u kterých byl udělen souhlas k užívání jako nebytové prostory podle výše uvedeného předpisu skončí, zanikne i souhlas k užívání bytu k nebytovým účelům.
V podrobnostech odkazuji na:
zákon č. 360/2005 Sb., ze dne 19. srpna 2005, kterým se mění zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů.
(Zpracováno výhradně pro návštěvníky serveru nemovitosti.cz a serveru realityconsult.cz) Autor: JUDr. Milan Kaňka, Reality Consult, tel. 605 260 101
Dobrý den. Chtěla bych se zeptat, jaká je doba pro vyklizení pronajatých prostor, když nájemní vztah byl ukončen ze strany pronajímatele během hodiny. V pronajatých prostorách byly na základě dohody uloženy věci,které mi nepatřily a majitel je odmítá vydat.Má na takové jednání právo.Děku
Dobrý den, mám dotaz zda může být platná výpověď absolutně neplatné nájemní smlouvy. V červenci 2007 jsem si pronajal nemovitost na dobu určitou. Vlastník nemovitosti-ponajímatel neprováděl nutné opravy a proto jsem uplatňoval slevu na nájemném. On odmítal své povinnosti vlastníka nemovitosti uznat, přestože byly zakotveny v nájemní smlouvě. Pronajímatel mi dal výpověď. Podal jsem žalobu na určení neplatnosti výpovědi. Pronajímatel se odvolal a připojil vzájemný návrh na vyklizení nemovitosti. Při soudním řízení soud rozhodl, že nájemní smlouva je absolutně neplatná. Zamítl žalobu na neplatnost výpovědi a vyhověl pronajímateli ve vzájemném návrhu na vyklizení nemovitosti. Současně mi uložil úhradu nákladů řízení. Dotaz zní, zda může být platná výpověď absolutně neplatné nájemní smlouvy? Dle mého názoru měl soud vyhovět mé žádosti na neplatnost výpovědi, pokud rozhodl, že smlouva je absolutně neplatná. Jedná se mi o určení povinnosti platby nákladů řízení v této části rozsudku a současně mám dotaz zda toto zamítnutí žaloby na neplatnost výpovědi nebude mít vliv na vydání vzájemných plnění dle Občanského zákoníku při určení absolutní neplatnosti nájemní smlouvy. Děkuji za informaci.
Dobrý den, chtěla jsem se prosím zeptat, zda v oblasti obchodování realitami. Tedy zejména v jednání RK, existují nějaké omezující, či usměrňující zákony, či pravidla. Nebo zde platí zákon džungle? Tedy zákon silnějšího, právně vzdělanějšího? Mám na mysli kupříkladu dlouhodobé problémy klientů s RK Prolux Consulting Int.s.r.o.Více na:
http://stop-prolux.webnode.cz/
Dobrý den,
Mam pronajatý nebytový prostor na dobu 4 let, ale v posledním odctavci mám dané, že jinak je výpověď tři měsíce dopředu. Bohužel se jedná o obecní pohostinství a rada obce se rozhodala mi zvýšit nájem ze 7000 na 15000 a odůvodnila to že se zvýšily náklady na provoz el.,plyn, voda, přitom není zjistitelné kdo energie spotřeboval, protože tzv. kulturní dům využívá ještě jiný subjekt. Můžu podat žalobu na neplatnost výpovědi. prosím poraďte.
Dobry den, jdu do podnájmu, mám od makléře jeho návrh na smlouvu o podnájmu bytu ale jsem laik i tak tam vidim chyby.Smlouva o podnájmu, ale dle paragrafu 663 místo 719,663 je přece o pronájmu, že? Navíc úplně chybí pís. souhlas družstva což je povinnost, přijde mi že ta smlouva obsahuje prvky jak podnajemni tak pronajemni, je proto neplatna? Makler o zmenach nechce slyset, tuším že je to účelové. Děkuji za radu. Kloz D.
Dobry den, jdu do podnájmu, mám od makléře jeho návrh na smlouvu o podnájmu bytu ale jsem laik i tak tam vidim chyby.Smlouva o podnájmu, ale dle paragrafu 663 místo 719,663 je přece o pronájmu, že? Navíc úplně chybí pís. souhlas družstva což je povinnost, přijde mi že ta smlouva obsahuje prvky jak podnajemni tak pronajemni, je proto neplatna? Makler o zmenach nechce slyset, tuším že je to účelové. Děkuji za radu. Kloz D.
Chtěla bych se zeptat, chci si pronájmout byt za odstupné 100000, dostanu ty penize zpátky pokud byt po určité době přenechám někomu jinému, který ty peníze zaplatí majiteli? Nebo co vlastně je pronájem bytu za ostupné. ;
Pronajal jsem si stánek rychlého občerstvení, který však nemá toaletu ani šatnu a je prosklený. Zaměstnakyně se tedy neměly kde převlékat. Nájemce měl tuto situaci vyřešit, ale bohužel se tak nestalo. Proto jsem dal výpověď nájemní smlouvy. Ve smlouvě je ale psáno, že ... Smlouva se sjednává na dobu určitou 10 let počínaje dnem 5.2.2008, s výpovědní lhůtou tři měsíce, která začne běžet prvého dne následujícího po doručení výpovědi. Je vůbec taková výpověď platná ?!? Teď mi pronajímatel navíc měl drzost poslat dopis, ve kterém píše, že je ochoten ukončit nájem ve 3 měsíční lhůtě, ale jen když mu zaplatím odstupné 50.000,-Kč. PROSÍM PORAĎTE ;
Pokud pronajímatel dá - u smlouvy na dobu neurčitou - skutečně výpověď z důvodu změny vlastníka budovy, je výpověď neplatná? Nebo musím podat žalobu na určení neplatnosti výpovědi? Jak se v takovém případě zachovat? ;
Ze zákona vypadla sankce absolutní neplatnosti, pokud smlouvy neobsahuje náležitosti v par.3. Podle mého nelze již dovozovat, že nesjednání nájemného, účelu nájmu nebo dokonce předmětu podnikání znamená neplatnost nájemní smlouvy. Taková konstrukce už nemá v novám zákoně oporu (odkaz na obecné důvody neplatnosti v Obč.Z.). Šlo o pozůstatky socialistického zákona. Účel nájmu a předmět podnikání je důležitý jen v mezích výpovědních důvodů, případně dalších ujednání, rozhodně jejich neuvedení by pro soud neznamenalo nutnost prohlásit smlouvu za neplatnou. Zahraniční osoby (podnikatelé) navíc nejsou vedeny v OR/ŽR. Podle našeho názoru stačí úvést, že jde o restauraci a jde o účel i předmět podnikání. Co vy na to ?
Pokud lino patřík vybavení s nímž vám provozovnu majitelka pronajala a nyní se jínalíbí , mámožnost jejvyměnit na vlastní náklady ona a vás nemůže do ničeho nutit . Pokud jste si provozovnu se souhlasem majitelky upravoval sám , záleží na tom co máte dohodnuto ve smlouvě tj. a) musíte mít ve smlouvě že pronajimatel souhlkasí abyste si na vlastní náklady provedl ty a ty konkretní úpravy ( tedy i pokládku nového lina ) . Pokud sipronajimatel ve smlouvě vymínil, že máte povinnost si nechat konkretní úpravy od něj předem odsouhlasit a neučinil jste to, má majitelka pravdu . Pokud ve smlouvě toto ustanovení není, máte pravdu vy a nemusíte nic měnit. Ale ani tato vaše pravda Vám bohužel v praxi není nic platná . Máte-li ve smlouvě , 3 měsíční výpovědní lhůtu , může Vám dát pronajimatelka 3 měsíční výpověď bez jakéhokoliv důvodu kdykoliv. Chybu nehledejte v zákoně ale v tom za jakých podmínek jste dobrovolně tuto smlouvu podepsala. Abyste se vyhnula podobným problémům do budoucna máte jedinou šanci- domluvit se s majitelkou na tom, jaká podlahová krytina by pro ni a současně i pro vás byla akceptovatelná. Ideální by při tom bylo pokusit se vzhlademkvaší finanční situaci pronajimatelku poprosit, zda by tuto výměnu nemohla zcela či zčásti zafinancovat s tím, že jí takto vložené prostředky budete splácet např. dočasným navýšením nájmu o tuto částku , po dobu např. 12 měsíců. Tuto situaci by ale bylo nutné řešit dodatkem stávající smlouvy a přitom změnit nájemní smlouvu na dobu určitou např. na 2 roky s přednostním právem na další pronájem ( s opcí ). I kdyby jste si lino nakonec koupila sama trvejte na změně smlouvy na dobu určitrou min. na 1-2 roky ( stačí dodatek smlouvy) . Jinak vám i při výměně lina může dát pronajtelka 3 měsíční výpověď kdykoliv znovu. jediné poučení které ze situace vyplývá, je že každý si musí před podpisem jakékoliv smlouvy dobře rozmyslet co podepisuje a jít jen do smlouvy která jej v jeho podnikání neohrozí. Dnes je prostor k podnájmu všude dost takže není nutné akcovat nabídky za každou cenu. Možná, že když se rozhlédnete okolo sebe najdete prostory a nbídku, která Vám bude vyhovovat. Tuto skutečnost by měl z druhé strany dobře zvážit i pronajimatel . Dnes je spoustu prostor nevyužitých a není vůbec jisté , když Vám výpověď dá, zda a za jak dlouho najde jiného zájemce. Zkuste se vzájemně rozumně domluvit to je nejlepší rada kterou Vám mohu dát. Zákon je zcela v pořádku . Smluvní vztahy jsou dobrovolné a zda jsou lidé rozumní a dokáží se domluvit, to žádný zákon zařídit nemůže.
Mám pronajatý nebytový prostor na provozovnu kadeřnictví, smlouva je uzavřena na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou tří měsíců.Majitelce, která mi prostor pronajímá, se znelíbilo lino na podlaze a dala mi příkazem koupit nové.Původní lino nemá trhliny,není nijak poškozené. Pokud si nepořídím do měsíce nové lino, předloží nám novou smlouvu, kde mi navýší nájem, jako pomstu za neuposlechnutí.
Jak vidíte, pronajímatel si vždy najde cestičku, jak se šikovně vyhnout paragrafům a dosáhnout svého.
Tím, že jí vyhovím, investuji do lina, nebudu moci používat kvalitní materiál který používám a tudíž se sníží úroveň poskytovaných služeb.Jsem samoživitel se dvěmi dětmi, částečným invalidním důchodem. Měsíční zisk činí maximálně 5000,-Kč.
Postaví se za nás nájemce někdy nějaký zákon?
Copyright © 2012 Nemovitosti.cz, s.r.o, Zájezdní 17, 642 00 Brno |