Často si lidé chtějí sami postavit rodinný dům na místě, které se jim z nejrůznějších důvodů líbí, a proto se zaměří na konkrétní nabídku na konkrétním místě. Jak to udělat, abychom nekoupili pozemek, na kterém nebude možné stavět?

Lze stavět na jakémkoliv pozemku ?

Ne každý pozemek je určen k zastavění. Základním předpokladem ke stavbě rodinného domu je, aby pozemek, na kterém stojí byl pozemkem stavebním a takto byl uveden ve výpisu z katastru nemovitostí, nebo aby byl tomuto účelu územním plánem aneb regulačním plánem určen. 
Včasným zjištěním těchto skutečností, tedy ještě před koupí pozemku, zabráníme tomu, abychom si koupili pozemek v domnění, že na něm bude možné realizovat stavbu rodinného domu a následně při vyřizování stavebního povolení zjistili, že místně příslušný stavební úřad stavbu nedovolí na tomto místě realizovat, neboť pozemek spadá do tzv. nezastavitelného území obce.
Aby se nic takového nestalo, měli bychom se seznámit s územním nebo regulačním plánem vybrané lokality. Územní plán obce nebo regulační plán obce jsou územně plánovací dokumenty, které má podle stavebního zákona pořizovat v přenesené působnosti obec.

Co je to územní plán ?

Územní plán řeší umístění staveb, stanovuje urbanistické a architektonické zásady, koordinovat v místě výstavbu více stavebníků. Územní plán obce se zpracovává pro území celé obce nebo po vzájemné dohodě i pro více obcí najednou. Jeho hlavním smyslem je vymezit řešené území podle katastrů, stanovit urbanistickou koncepci, základní regulaci území, plochy pro jednotlivé funkce a hlavně vymezit hranici ploch, na kterých lze stavět. Územní plán obce musí také obsahovat návrh koncepce dopravy, občanského a technického vybavení, vyřešit nakládání s odpady, určit plochy pro veřejně prospěšné práce, nezbytné asanace, případně sesuvné zóny nebo zátopová území.

Co je to regulační plán ?

Regulační plán se zpracovává jen pro část obce a pro celé sídlo jen v případě, že má jednoznačné, nepříliš komplikované územně technické a urbanistické podmínky. V případě, že obec nemá schválený územní plán, určí regulační plán hranice zastavitelného a současného zastavěného prostoru. Zároveň určí využití jednotlivých pozemků a reguluje plošné a prostorové uspořádání.
Není-li tato dokumentace zpracována, pak jiné podklady v rozsahu nezbytném pro územní rozhodnutí, například územně plánovací podklady, skutečnosti zjištěné vlastním průzkumem a při místním šetření pro územní rozhodování.

Jak postupovat?

Obecně platí, že územní a regulační plány určují zásady organizace území. Mimo jiné stanovují, kde je možné stavět, jaké jsou podmínky pro výstavbu a dále také koordinují výstavbu v lokalitách. Územní a regulační plány jsou k nahlédnutí buď na příslušném obecním úřadě (resp. městském úřadě nebo magistrátu), na stavebním úřadě nebo krajském úřadě. Potřebné informace také zjistíme na odborech zabývajících se územním plánováním, stavebním řádem nebo regionálním rozvojem. Může se stát, že pro dané území není-li zpracován ani územní plán, ani regulační plán. Pak existují tzv. "jiné podklady v rozsahu nezbytném pro územní rozhodnutí", například územně plánovací podklady, nebo skutečnosti zjištěné vlastním průzkumem a při místním šetření pro územní rozhodování.

1. Nejdříve je potřeba zjistit, zda v obci existuje územní nebo regulační plán obce (není to vždy pravidlem) a zda je obec zahrnuta do území řešeného územním plánem velkého celku.
2. Dále je potřeba zjistit, zda na lokalitu v níž se pozemek nachází, není vydán některý druh územního rozhodnutí. Tím je určeno, k čemu bude území využito.
3. Další důležitou informací je ověření, zda se pozemek nenachází v oblasti, na kterou je vyhlášena stavební uzávěra nebo ochranné pásmo. Případně zda není pozemek v zátopovém území nebo sesuvné zóně.

Nejlépe je svůj dotaz na úřadě konkretizovat snímkem z pozemkové mapy, kde se pozemek nachází. Pokud jej nemáte, zjistěte si alespoň parcelní číslo pozemku a katastrální území. Pokud nebude ve vašem dotazu přesně definován pozemek může se stát, že úředník nebude moci na vaše dotazy vůbec odpovědět.
Za poskytnutí informace se neplatí žádný správní poplatek. O poskytnutí informace lze zažádat i písemně. I v tomto případě musí být definice pozemku přesná. Lhůta pro písemné vyřízení žádosti je 30 dní.

V podrobnostech odkazuji na:
 § 1 až 25 zákona č. 50/1976 Sb. O územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

(Zpracováno výhradně pro návštěvníky serveru nemovitosti.cz a serveru realityconsult.cz)
Autor: JUDr. Milan Kaňka, Reality Consult, tel. 605 260 101