Určení výše kupní ceny nemovitosti, stejně tak jako způsob její úhrady je věcí dohody obou smluvních stran. V každém případě se doporučuje tyto věci vždy jednoznačně a srozumitelně dojednat v kupní smlouvě.
Nesjednání způsobu úhrady kupní ceny a hlavně zajištění pro případ neuhrazení sice nezakládá neplatnost kupní smlouvy, ale může mít velmi nepříjemné důsledky pro prodávajícího, neboť neuhrazení kupní ceny v žádném případě neznamená, že nový vlastník nemovitost vrátí původnímu vlastníkovi.

Proto uvádíme nejčastější způsoby zajištění úhrady kupní ceny s jejich výhodami a nevýhodami:

1. zajištění úhrady kupní ceny zřízením notářské nebo advokátní úschovy

Jde o jeden z nejjistějších způsobů zajištění úhrady kupní ceny. Zjednodušeně řečeno, notář sepíše s prodávajícím a kupujícím protokol o notářské úschově, když kupující složí do úschovy notáře (na jeho zvláštní účet) kupní cenu. V protokolu jsou uvedeny:

• identifikační údaje o složiteli a o příjemci,
• údaj o tom, jakým způsobem byla notářem ověřena totožnost složitele, popřípadě jeho zástupce,
• údaj o výši složené peněžní částky a o měnové jednotce,
• údaj o tom, že notář peníze přijal do notářské úschovy,
• lhůta stanovená složitelem pro vydání peněz příjemci,
• podmínky, stanovené složitelem pro vydání peněz příjemci, přičemž nejčastěji se jako podmínka vydání peněz příjemci uvádí předložení výpisu z katastru nemovitostí na předmětnou nemovitost, kde je jako vlastník zapsán kupující s tím, že na výpisu není uveden žádný jiný právní závazek váznoucí na nemovitosti,
• označení účtu u banky, na který mají být peníze jejich bezhotovostním převodem ze zvláštního účtu vydány příjemci

Každý notář je pojištěn na odpovědnost za škodu. Jestliže notář nevykonává činnost notáře po dobu delší než jeden měsíc a není zastoupen, příslušná notářská komora mu ustanoví zástupce. Podobným způsobem je řešena i advokátní úschova.

2. zajištění úhrady kupní ceny akreditivem - banka

Smlouvou o otevření akreditivu se zavazuje banka příkazci - v našem případě jím je kupující, že na základě jeho žádosti poskytne oprávněnému - v našem případě jím je prodávající, z účtu příkazce plnění ve prospěch oprávněného, jestliže oprávněný splní do určité doby stanovené podmínky, - přičemž nejčastěji je jako podmínka vydání peněz prodávajícímu bankou předložení výpisu z katastru nemovitostí na předmětnou nemovitost, kde je jako vlastník zapsán kupující s tím, že na výpisu není uveden žádný jiný právní závazek váznoucí na nemovitosti

3. zajištění úhrady kupní ceny obecnou úschovou

Tento způsob zajištění úhrady kupní ceny provádějí některé realitní kanceláře. Děje se tak podle ustanovení občanského zákoníku. Náklady na úschovu nejsou většinou tak vysoké jako u notářské, advokátní nebo bankovní úschovy. Takováto smlouva musí být velmi přesně precizována. Právní zajištění výplaty peněz z úschovy není tak dokonale zajištěno jako u předchozích způsobů.

4. zajištění úhrady kupní ceny při poskytnutí hypotéky

Při poskytnutí hypotéky zaplatí kupující prodávajícímu kupní cenu prostřednictvím hypotečního úvěru od banky. Děje se tak většinou, po splnění podmínek - předložení hypoteční bance návrhu na vklad zástavního práva k uvedené nemovitosti ve prospěch hypoteční banky, návrhu na vklad kupní smlouvy, vše opatřené potvrzením podatelny příslušného katastrálního úřadu a předložením kupní smlouvy. Při tomto způsobu úhrady kupní ceny prodávající nic neriskuje, přičemž je věcí právního vztahu hypoteční banky a kupujícího, pokud kupující nesplácí hypoteční úvěr.

5. zajištění úhrady kupní ceny zřízením zástavního práva

Zástavní právo slouží k zajištění úhrady kupní ceny pro případ, že nebude včas uhrazena byť i její část, podle podmínek kupní smlouvy. V tom případě lze dosáhnout uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy. To znamená, že při uzavření kupní smlouvy se současně zřídí zástavní právo k převáděné nemovitosti ve prospěch prodávajícího. Zástavní právo k nemovitostem vzniká vkladem do katastru nemovitostí.
Zástavu lze zpeněžit na návrh zástavního věřitele -prodávajícího ve veřejné dražbě nebo soudním prodejem zástavy. Tento způsob zajištění úhrady kupní ceny je dostatečným způsobem v zákoně zajištěn, avšak na nemovitosti nesmí váznout žádná jiná zástava, neboť vznikne-li na zástavě více zástavních práv, uspokojují se zajištěné pohledávky postupně v pořadí určeném podle doby vzniku zástavních práv. Nevýhodou je časová náročnost tohoto postupu.

6. zajištění úhrady kupní ceny - odstoupení od smlouvy

Jako součást ujednání o kupní ceně je možné v kupní smlouvě uvést, že pokud nebude kupní cena uhrazena podle uvedeného ujednání, má prodávající možnost od kupní smlouvy odstoupit. Odstoupení od smlouvy znamená že se smlouva od počátku ruší a tedy je snazší, nezaplatí -li kupující kupní cenu, vrátit vlastnictví zapsané v katastru nemovitostí do původního stavu. Pokud však nedojde k dobrovolnému písemnému uznání kupujícím, že bylo od smlouvy odstoupeno, je nutné se tohoto titulu domáhat soudní cestou.

V podrobnostech odkazuji na:
- zákon č. 358/1992 Sb. o notářích a jejich činnosti (notářský řád)
- § 682 a násl. Obchodního zákoníku
- § 747 a násl. Občanského zákoníku
- § 152 a násl. Občanského zákoníku

(Zpracováno výhradně pro návštěvníky serveru nemovitosti.cz a serveru realityconsult.cz)
Autor: JUDr. Milan Kaňka, Reality Consult, tel. 605 260 101