Při sepisování a podepisování kupní smlouvy o převodu nemovitosti je třeba důkladně prostudovat její obsah tak, aby v ním nechyběla některá ustanovení nebo aby kupní smlouva netrpěla nedostatky, pro které by mohla být i neplatná. Ne vždy prodávající a kupující využívají odborných právních služeb, což je u tak významné záležitosti jako je prodej nebo koupě nemovitosti vždy doporučováno.

1. Záhlaví smlouvy - Prodávající a kupující 
Prodávající a kupující musí být ve smlouvě přesně definováni, a to u prodávajícího stejně tak, jak je zapsán na výpisu z listu vlastnictví katastru nemovitostí pro prodávanou nemovitost, pokud jsou identifikační údaje aktuální. Znamená to: jméno, příjmení, rodné číslo, trvalé bydliště. U manželů je nutné uvést, že jde o manžele resp. společné jmění manželů. U právnické osoby identifikační údaje získáme z výpisu z obchodního rejstříku, tedy: firmu, identifikační číslo, sídlo. Dále by měla být uvedena osoba, která jménem právnické osoby při prodeji nemovitosti jedná s tím, že je třeba uvést právní titul na základě kterého právnickou osobu zastupuje např. jednatel, na základě plné moci apod. Kupující se ve smlouvě definuje obdobným způsobem. Pokud jsou kupujícími manželé, pak je nutné oba takto jako manžele uvést. Vždy musí být označeno, kdo je prodávající a kdo je kupující.

2. Definování předmětu prodeje
V této části kupní smlouvy prodávající prohlásí, že je vlastníkem prodávané nemovitosti a uvede tzv. nabývací titul tedy jak nemovitost získal např. dědictvím, kupní smlouvou, a listinu tuto skutečnost dokládající vydefinuje jejím číslem a datem. Předmět prodeje - nemovitost - je definován u budovy číslem popisným a parcelním číslem pozemku na kterém budova stojí, dále pak parcelními čísly všech pozemků které jsou předmětem prodeje, druhem pozemku, katastrálním územím, obcí, číslem listu vlastnictví a katastrálním úřadem, kde je nemovitost evidována. Všechny tyto údaje získáme z výpisu z katastru nemovitostí, který je nutné mít při uzavírání kupní smlouvy vždy aktuální k dispozici .

3. Prohlášení o projevu vůle
Dále následuje prohlášení o tom, že kupující prodává nemovitost s odkazem na její definování ve smlouvě a prohlášení kupujícího, že uvedenou nemovitost za dohodnutou cenu kupuje. Pokud by prohlášení o projevu vůle chybělo, pak by kupní smlouva nevznikla.

4. Kupní cena a způsob úhrady
Ujednání o kupní ceně obsahuje jednak její výši a jednak způsob úhrady. Možností jak uhradit kupní cenu je několik. Možnosti a způsoby úhrady kupní ceny budou námětem některého z dalších článků, a to z důvodu většího rozsahu tohoto tématu.
Jako součást ujednání o kupní ceně doporučuji ve smlouvě uvést, že pokud nebude kupní cena uhrazena podle uvedeného ujednání, má prodávající možnost od kupní smlouvy odstoupit. Odstoupení od smlouvy znamená že se smlouva od počátku ruší a tedy je snazší, nezaplatí -li kupující kupní cenu, vrátit vlastnický stav v katastru nemovitostí do původního stavu.

5. Prohlášení o vadách nemovitosti
Zde prodávající upozorní na právní, ale i faktické vady nemovitosti. U právních vad se jedná zejména o zástavní práva, předkupní práva, věcná břemena nebo právu nájmu či jiného užívání nemovitosti. U faktických vad se jedná o stavební stav domu, který se vymyká obvyklému stavu s ohledem na stáří nemovitosti nebo upozornění na hrozící havárii apod.

6. Způsob a datum předání a převzetí nemovitosti
Ustanovením o způsobu a datu předání a převzetí nemovitosti se předejde možným nedorozuměním v budoucnosti, neboť vlastnické právo vzniká vkladem do katastru nemovitostí ke dni podání návrhu na vklad. O této skutečnosti se však budoucí vlastník nemovitosti dozví zpětně. Proto je dobré vázat předání nemovitosti např. na uhrazení kupní ceny, nebo ke dni složení kupní ceny do úschovy nebo ke dni podání návrhu na vklad apod.

7. Závěrečná ujednání
Závěrečná ujednání obsahují počet stejnopisů smlouvy a jejich rozdělení mezi účastníky.

8. Podpisy smluvních stran
Podpisy všech účastníků smlouvy musí být na téže listině. Nutné je, aby podpisy všech smluvních stran byly alespoň na jednom stejnopisu kupní smlouvy úředně ověřeny - pro katastrální úřad.

V podrobnostech odkazuji na:
§§ 43a, 46, 48, 133 odst.2, 588-600 zákona č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník §34 odst.7 Vyhlášky č. 190/1996 Sb. Českého úřadu zeměměřického a katastrálního, kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb. , o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem

(Zpracováno výhradně pro návštěvníky serveru nemovitosti.cz a serveru realityconsult.cz)
Autor: JUDr. Milan Kaňka, Reality Consult, tel. 605 260 101