Jednou z možností jak si pořídit byt je nabytí členských práv a povinností v bytovém družstvu. V porovnání s koupí bytu ve vlastnictví je převod členských práv a povinností jednoduší, avšak je třeba dát si pozor na řadu věcí, aby došlo ke skutečně platnému převodu. Předně je třeba jednoznačně konstatovat, že v žádném případě nedochází ke koupi družstevního bytu v právním slova smyslu. To, že někdo kupuje družstevní byt je pouze mezi veřejností vžitý termín převod členských práv a povinností v bytovém družstvu.

Všechno začíná ověřením několika skutečností:

• zda je osoba převádějící členství v družstvu skutečně členem uváděného družstva. Tuto skutečnost můžeme zjistit jednak přímým dotazem na družstvu a jednak předložením nájemní smlouvy na družstevní byt, případně smlouvou o převodu členských práv a povinností od předchozího člena.

• zjištěním, zda je převádějící členem družstva pouze sám, nebo zda mu vzniklo tzv. společné členství manželů v družstvu. Pozor, přestože je napsán na nájemní smlouvě pouze jeden z manželů, společné členství vzniká ze zákona v okamžiku, kdy vznikne jen jednomu z manželů za trvání manželství právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. Tato skutečnost se zjišťuje velmi obtížně, lze ji zajistit čestným prohlášením převádějícího, že nemá manžela (manželku). Pokud by došlo k uzavření dohody o převodu členských práv a povinností pouze jedním z manželů dala by se takováto dohoda napadnut a zneplatnit. Výjimkou je tzv. zúžení společného jmění manželů ve formě notářského zápisu, nebo případ, kdy manželé spolu trvale nežijí ? i to je lepší zajistit prohlášením obou, že tomu tak skutečně je.

• zjištění zda na členství nevázne povinnost splácet nějaký úvěr, ať již tzv. anuita nebo jiná povinnost ke splácení. Pokud by takovýto úvěr existoval, pak povinnost splácení přechází na nového člena družstva.

• dále by se zájemce měl zajímat v jakém stavu je dům, zejména fasáda, střecha apod. neboť to jsou největší položky na kterých se jako budoucí člen bude muset finančně podílet.

• dále pak výpisem z obchodního rejstříku ověřit, zda družstvo skutečně existuje a zda není v likvidaci

• výpisem z katastru nemovitostí zjistit, zda na uvedeném domě nevázne zástavní právo

• ve stanovách družstva zjistit jaká jsou práva a povinnosti členů, neboť převedením členství v družstvu jsou automaticky tato práva a povinnost závazné i pro nabyvatele členství.

Doklady potřebné při převodu členských práv a povinností v družstvu

• nájemní smlouva převádějícího

• stanovy družstva

• potvrzení družstva o výši splátek anuity nebo jiného úvěru

• výpis z obchodního rejstříku družstva

• výpis z katastru nemovitostí na dům ve kterém je družstevní byt umístěn

Vlastní dohoda o převodu členských práv a povinností musí mít písemnou formu a v jejím textu by mělo být uvedeno:

• jména a osobní údaje převodce (převodců) a nabyvatele (nabyvatelů), přesný název družstva, přesné definování domu a bytu ke kterému převodem členství vzniká právo nájmu

• vyjádření vůle tedy souhlas s převodem členství

• způsob vyrovnání za převod členských práv a povinností

• v případě, že převodce je rozvedený, soudní rozhodnutí o rozvodu a majetkovém vypořádání

Pro platné uzavření dohody je třeba podpisu všech stran této dohody. Zákon sice neukládá povinnost úředního ověření podpisů na této dohodě, avšak je to velmi doporučováno.

Převod práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu na základě dohody nepodléhá souhlasu orgánů družstva. Tedy není třeba družstvo žádat o souhlas s převodem a pak čekat jak se družstvo rozhodne. Členská práva a povinnosti spojená s členstvím přecházejí na nabyvatele ve vztahu k družstvu předložením smlouvy o převodu členství příslušnému družstvu nebo pozdějším dnem uvedeným v této smlouvě. To znamená, že je třeba si nechat od družstva ? předsedy nebo jiné osoby která je pověřena příjímáním pošty potvrdit přijetí dohody. Tytéž účinky jako předložení smlouvy o převodu členství nastávají, jakmile příslušné družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele členství.

Z takto uvedeného nástinu problematiky koupě bytu a jeho možných úskalí proto doporučujeme, pokud sami nemáte s převodem praxi, využít služeb takové realitní kanceláře, která nejen nabídne, že Vám sežene byt Vašich představ, resp. zprostředkuje samotnou koupi, ale také Vám zajistí kompletní právní služby tak, aby jste měli jistotu , že jste si skutečně koupili to, za co jste zaplatili.

(Zpracováno výhradně pro návštěvníky serveru nemovitosti.cz a serveru realityconsult.cz)
Autor: JUDr. Milan Kaňka, Reality Consult, tel. 605 260 101